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Quando vendere la prima casa?

Alessandro Crupi - 26 marzo 2019
Alessandro Crupi
26 marzo 2019
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Vendere prima casa

Vendere la prima casa è un’operazione che può comportare dubbi e interrogativi sia sul momento giusto per compierla che sulle modalità.

Vendere la prima casa entro cinque anni dall’acquisto

Iniziamo dal rassicurare tutti sul fatto che vendere la prima casa entro cinque anni dall’acquisto è possibile. Basta restituire allo Stato le agevolazioni sulle imposte di cui si è goduto quando è stata comprata (il cosiddetto “bonus”).

E, in più, pagare una sanzione del 30% sulla differenza tra quanto effettivamente pagato a livello di imposte e quanto si sarebbe dovuto versare senza il bonus.

Le stesse regole valgono se invece di vendere la proprietà dell’immobile si decide di cederne la nuda proprietà restando usufruttuari.

Il bonus prima casa

Le agevolazioni del bonus prima casa sono diverse, a seconda che la stessa abitazione sia stata acquistata da un privato o da un’impresa di costruzioni.

  • Nel primo caso è prevista una riduzione dell’imposta di registro pari al 7% e le imposte ipotecarie e catastali non sono stabilite in percentuale bensì in un ammontare fisso di 50 euro ciascuna.
  • Nel secondo caso, invece, si pagherà un’Iva al 4% anziché al 10 e il pacchetto delle imposte ipotecarie e catastali sarà di 200 euro ciascuna. Per beneficiare di queste riduzioni è, però, necessario possedere tre requisiti:
  • non essere proprietario di un’altra casa (anche in comunione) nel medesimo Comune in cui si sta acquistando la nuova, altrimenti bisogna venderla o donarla prima del rogito.
  • Non essere proprietario (anche in questo caso pure in comunione) di un’altra abitazione comprata con le stesse agevolazioni.
  • Terzo e ultimo obbligo da rispettare è il trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquisterà la casa entro 18 mesi dal rogito.

Il godimento delle agevolazioni fiscali sulla prima casa è riscontrabile sull’atto di vendita.

Vendere la prima casa beneficiando del bonus

Ma ci sono due casi in cui viene offerta al proprietario l’opportunità di vendere la prima casa (pagando ovviamente le relative tasse di vendita della casa nei casi in cui sono previste) entro i fatidici primi cinque anni dall’acquisto senza rinunciare al bonus.

  • Innazitutto se entro l’anno successivo dalla vendita della prima casa si acquista o si riceve in donazione una seconda casa da destinare ad abitazione principale oppure se la stessa persona costruisce, sempre entro un anno dalla vendita della prima casa, un immobile da riservare sempre ad abitazione principale dopo averne acquistato il terreno edificabile.
  • Il secondo caso si attua quando c’è la separazione consensuale della coppia. E qui si possono fare tre scelte: cedere l’abitazione ad uno dei due coniugi, donarla al figlio oppure venderla a terzi dividendo il ricavato.

Questa fattispecie relative alla vendita e al riacquisto di una prima casa dà diritto al recupero Iva, il cosiddetto “credito d’imposta”.

(Foto: www.edotto.com)

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